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銀行貸不到那麼多，房子還買得下去嗎？從近期判決看「貸款成數不足」的解約與違約金攻防

peter76123
2026年 9 月 15日

本文最後修訂日期：2026 年 9 月 15 日

自從央行在祭出第七波選擇性信用管制（俗稱「限貸令」）之後，事務所接到的諮詢裡，有一類問題明顯變多了：「律師，我簽約的時候以為可以貸八成，現在銀行只肯貸五成（或六成），差額好幾百萬我拿不出來，可以解約嗎？已經付的錢拿得回來嗎？」

另一邊，建商或屋主的回應通常也很一致：「合約寫得很清楚，貸款不足你要用現金補，補不出來就是你違約，已付價款依約沒收。」

買方覺得「是政府政策害的，又不是我的錯」，賣方覺得「能不能貸到款是你自己的事」。到了法院，法官會站在哪一邊？這兩年各地法院已經陸續累積了一批判決，結論並不是一面倒，關鍵往往藏在您什麼時候簽約、合約條款怎麼寫，以及您什麼時候提出解約。

參考實務判決：

臺灣高等法院臺中分院 114 年度上易字第 521 號民事判決（2026 年 4 月，已確定）
臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 1057 號民事判決（2026 年 3 月，一審）
臺灣新竹地方法院 114 年度重訴字第 194 號民事判決（2026 年 6 月，一審）
臺灣雲林地方法院 115 年度訴字第 302 號民事判決（2026 年 7 月，一審）

Q1：貸款被砍是央行政策造成的，我可以主張「情事變更」或「不可歸責」，不用負違約責任嗎？

律師解析：這要先看您「什麼時候簽約」。《民法》第 227 條之 2 的情事變更原則，前提是契約成立後發生了「非當時所得預料」的變化；《民法》第 230 條的不可歸責，也是指債務人無法預見、與自己無關的外部事故。
在臺灣新竹地方法院 114 年度重訴字第 194 號民事判決中，買方在 2024 年 11 月透過仲介購買竹北的成屋，後來因為銀行遲遲不核貸，無法在約定的交屋日前付清尾款，被屋主催告後解約。買方主張是央行打房造成核貸延宕，法院不採，理由有兩個：第一，第七波信用管制在 2024 年 9 月就已實施，而且媒體大量報導，早於雙方簽約，買方簽約時應可預見貸款可能不足或延遲；第二，合約本來就寫明「核貸額度少於尾款，買方應將差額存入履保專戶」，等於買方已同意承擔貸款不足的資金風險。更致命的是，承辦地政士到庭作證，銀行退件的原因包括買方存摺餘額不足、另有信用貸款等個人條件，法院因此認定並非不可歸責於買方。
反過來說，如果您是在限貸令公布「之前」就簽約，情況就可能不一樣。臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 1057 號民事判決的買方在 2024 年 4 月簽下預售屋，法院注意到央行在短時間內連續收緊第二戶貸款成數（從特定地區七成、六成，一路到全國五成），加上預售屋從簽約到交屋動輒數年，認為這種密集且劇烈的政策變化，屬於不可歸責於買方的事由。這位買方還提出了聯徵中心的信用報告（評分 774 分，接近滿分）來證明自己信用良好，這一步對法院的判斷非常有幫助。

Q2：我的預售屋合約有寫「貸款差額超過 30% 可以解約」，是不是一發現貸不到就能馬上解約？

律師解析：這是目前實務上最值得注意、也最容易踩雷的地方。許多預售屋合約會參照內政部範本，約定在「不可歸責於雙方」的情況下，核貸金額少於預定貸款金額，且差額超過原預定貸款金額 30% 時，買賣雙方得解除契約。但「什麼時候可以用這個條款」，法院的看法並不一致。
臺灣高等法院臺中分院 114 年度上易字第 521 號民事判決採取較嚴格的看法：買方在房子只蓋到結構體、尚未取得使用執照、也還沒對保的階段，就以「第二戶只能貸五成、差額超過 30%」為由寄存證信函解約，並且停繳結構體工程款。法院認為，這個解約權要等到取得使用執照後、進入過戶前的貸款程序，實際發生核貸差額超過 30% 時才會產生；在那之前，央行政策會不會放寬、銀行會不會以其他方式核貸都還不確定，買方不能用「將來可能發生」的事實提前解約。結果，買方的解約被認定不合法，反而因為停繳工程款，被建商合法解約並沒收已付的 61 萬元，而且這件判決依法不得上訴，已經確定。
然而，臺灣新竹地方法院 114 年度訴字第 1057 號民事判決的買方，同樣是在建商通知辦理貸款之前就寄出解約通知，法院卻認定解約合法，判命建商返還已付的 173 萬 1 千元。這件判決還駁回了建商兩個常見的抗辯：
1. 建商主張 30% 條款只適用於「首購族」，第二戶買方應適用「貸款成數以辦理時政府規定為準」的條款。法院認為條款文字沒有這種限制，定型化契約有疑義時，依《消費者保護法》第 11 條應作有利於消費者的解釋。
2. 建商主張 30% 應該以「簽約當時第二戶可貸的七成」作為基準來算，這樣差額只有 28.57%。法院認為合約上明明白白寫了預定貸款金額 712 萬元，就應該以這個數字計算，不容建商臨訟曲解。
實務操作重點：兩件判決放在一起看，結論很清楚——提前解約是一場賭局。臺中高分院的判決已經確定，而新竹地院的判決屬於一審，後續是否上訴、會不會被改判仍有變數。在實務見解尚未統一之前，我會建議當事人不要在拿到銀行正式的核貸結果之前，就單方面停繳期款、寄發解約通知，否則一旦解約不被法院承認，您就會從受害方變成違約方。

Q3：央行在 2026 年 3 月把第二戶貸款放寬到六成，對「30% 解約條款」有什麼影響？

法規解析：央行在 2026 年 3 月的理監事會議決議，自 3 月 20 日起，將自然人第二戶購屋貸款成數上限由五成調回六成，6 月的理監事會議則維持不變。這對第二戶購屋族當然是好消息，但對於原本打算用「30% 條款」解約的人，可能會就此翻盤。
以總價 1,000 萬元、合約預定貸款 750 萬元（七成半）的預售屋為例：
- 上限五成時：可貸 500 萬元，差額 250 萬元，佔預定貸款金額 33.3%，超過 30%。
- 上限六成時：可貸 600 萬元，差額 150 萬元，僅佔 20%，未達 30%。
- 即使合約預定貸款是八成（800 萬元），放寬後的差額也只有 25%。換算下來，單純因為第二戶六成上限而觸發 30% 條款，合約預定貸款成數要超過約八成六才會發生。
律師解析：再搭配前述臺中高分院「要到實際貸款階段才判斷」的見解，如果您的預售屋是在 2026 年 3 月 20 日以後才進入貸款程序，法院很可能會以六成的新標準來檢視差額。換言之，過去一年多很多第二戶買方以為「穩穩可以解約」的情況，現在未必成立，務必重新試算。當然，銀行實際核貸金額還會受到鑑價、個人收入與負債比等因素影響，最終仍以銀行的核貸結果為準。

Q4：如果已經被賣方解約、沒收價金，還有機會拿回一部分嗎？

法規解析：可以爭取「違約金酌減」。依《民法》第 252 條，約定的違約金過高時，法院得減至相當的數額。合約中「沒收已付價款」的約定，性質上就是違約金；即使合約寫明是「懲罰性違約金」，法院仍然可以酌減。
從近期判決來看，法院會綜合考量幾個因素：
- 是否超過定型化契約的 15% 上限：在臺灣新竹地方法院 114 年度重訴字第 194 號民事判決中，屋主沒收的 145 萬元已達總價約 16%，超過內政部成屋買賣定型化契約應記載事項「沒收已付價款以不超過房地總價款 15% 為限」的規範，法院認為過高，再考量買方是在放貸政策轉變的陣痛期違約、屋主已提前動用部分價金等情，酌減至 80 萬元，判命屋主返還 65 萬元。
- 買方過去的履約態度：在臺灣雲林地方法院 115 年度訴字第 302 號民事判決中，建商依約沒收總價 15% 共 90 萬元。法院考量買方在 2023 年簽約時，第二戶的管制還沒有那麼嚴格，而且簽約後近兩年都遵期繳款，與享有寬限利益或惡意違約的情形不同，另外也注意到建商從通知繳納過戶款到解約僅一個多月，最後酌減為總價 13% 即 78 萬元，建商須再返還 12 萬元。
- 買方是否為投資、是否努力籌款：前述臺中高分院的案件中，建商只沒收了總價約 6% 的 61 萬元，法院認為並不過高而不予酌減，理由包括買方自承購屋是為了投資、並非經濟上的弱勢，而且在政策公布後到貸款階段之間，並沒有出售原有房屋或另行籌措資金的努力，反而提前停止付款。
實務操作重點：主張違約金過高的舉證責任在買方，法院不會因為「是政府政策害的」就全額退還。另外，依雲林地院引用的最高法院見解，酌減後應返還的金額，遲延利息是從判決確定之後才開始起算，不會回溯到您付款的那一天，評估訴訟成本時也要把這一點算進去。

Q5：簽約前後，怎麼做才能避免掉進「貸款不足」的陷阱？

簽約前：先確認自己在央行規範下屬於第幾戶（看的是名下已有幾筆購屋貸款），並拿著物件資料請一至兩家銀行做初步鑑價與額度評估，不要只聽仲介或代銷一句「一定貸得到八成」。
簽約時：成屋買賣可以要求在合約中加註「買方實際核貸金額低於○○萬元時，得無條件解除契約，賣方應無息返還已付價款」；預售屋則要看清楚合約上的「預定貸款金額」寫多少，這個數字就是日後計算 30% 的基準。
發現貸款不足時：
- 不要急著停繳期款，也不要在還沒有正式核貸結果前就寄出解約信。
- 請銀行出具書面的核貸或婉拒通知，並保留與建商、仲介、地政士之間的所有對話紀錄。
- 多送幾家銀行並留下送件紀錄，證明您已盡力履約，這在日後主張不可歸責或違約金酌減時，都是有力的證據。
- 與賣方協商時，談好的解約條件務必落實為書面。LINE 上的「限時優惠解約方案」往往過期不候，雲林地院的案件就是雙方談不攏，最後只能走上訴訟。
已付款項的保全：成屋買賣的價金盡量留在履約保證專戶，不要為了幫賣方周轉而同意提前動撥，一旦發生糾紛，專戶裡的錢才是最有保障的。